Дольщики исчезнут как класс?

В 2007 году в Бресте не заключено ни одного договора на строительство жилья на долевом участии.

В прошлом году в Бресте строителями было возведено 11 жилых домов на долевом участии. В нынешнем году таких домов будет сдано в эксплуатацию еще 13. Это те объекты, по которым ранее был создан задел и заключены договоры с инвесторами. Но ни одна строительная фирма, в том числе из тех, которые имеют в этом деле большой опыт, не пожелала приступить к новому долевому строительству. Так они прореагировали на меры по защите прав дольщиков, предпринятые правительством в середине прошлого года.

Пока трудно сказать, что это - временное затишье или постепенное «таяние» значительного сегмента строительного рынка?

Первый дом на инвестиции дольщиков в Бресте был построен организацией «Брестжилстрой» в 1990 году. Таким образом строители выполняли все увеличивающийся план по «бытовым услугам». Этот «исторический» 36-квартирный дом находится на углу улиц Гаврилова и Московской. В то время в «Брестжилстрое» опасались, смогут ли найти в городе столько дольщиков: при заключении договора сразу надо было внести около 50 % стоимости квартиры, а оставшуюся сумму - через полгода. Но оказалось, что недостатка в желающих нет. И каждый год организация строила по одному дому на долевом участии. Проблемы возникли только один раз - в 1995 году, когда в результате инфляции снизилась покупательская способность населения. И тогда в качестве дольщиков стали привлекать предприятия и организации.

«Главное преимущество этого метода для застройщиков, - рассказывает заместитель генерального директора по экономике КУП «Брестжилстрой» Анатолий Попов, - это приток свободных инвестиций. В начале года, когда еще не сверстан бюджет и нет оборотных средств, благодаря средствам дольщиков у нас не образовывалась нежелательная пауза. Но и мы, в свою очередь, не подводили наших инвесторов и сдавали объекты в срок - в течение года». А людей, располагающих средствами (в том числе кредитами банков), привлекало относительно дешевое жилье и возможность избежать
долгого ожидания в очереди.

К сожалению, спустя некоторое время, с приходом на рынок новых «игроков», в долевом строительстве стали происходить неприятные для дольщиков вещи. В конце 2005 года Комитет госконтроля Брестской области провел проверку на соответствие законодательству практики ценообразования в жилищном строительстве. И выяснилось, что солидный объем долевого строительства выполняют организации, не имеющие
собственной материальной базы и достаточного количества специалистов. Например, ЧУП «Ренессанс» или ЧУП «ЛириК». Выступая в роли заказчиков и привлекая к выполнению работ подрядчиков, они брали на себя управленческие и организационные функции. Существовавшее на то время законодательство позволяло им получать несоизмеримые с затратами доходы.

Они могли оценить вознаграждение за услуги застройщика в размере 10-15%, ничем его не обосновывая. Не позавидуешь и тем, кто доверил свои средства экспериментальному молодежному объединению «Полесье» (г. Пинск), вложив деньги в строительство квартир, офисов и гаражей в доме на пересечении улиц Комсомольской и Орджоникидзе. Неприятности у них начались с затягивания сроков строительства, затем некоторым владельцам будущих квартир поступили сообщения, что на их жилье по ранее заключенным договорам претендуют другие лица. После вмешательства властей эти споры были урегулированы. Но дом, который субинвестор ЭМО «Полесье» обязался сдать в декабре 2004 года, сейчас подлежит консервации, так как внесенные участниками долевого строительства средства потрачены на неведомо какие цели.

Первой мерой по защите прав дольщиков стало действующее с 1 января 2006 года страхование гражданской ответственности застройщиков. Теперь это - обязательное условие при заключении договоров с инвесторами. Оно ведет к незначительному удорожанию жилья, зато при наступлении страхового случая, каковым является в том числе срыв ранее запланированных сроков сдачи дома, дольщикам будут компенсированы издержки.

Логическим продолжением этой политики стал указ президента N 396 от 15 июня 2006 года. Он ужесточает ответственность застройщиков и ставит их в жесткие ценовые рамки. Отправным моментом является типовой договор, в котором стоимость строительства будущей квартиры оговорена «от» и «до».

И пресловутые 10-15 % «из воздуха» строители теперь не накрутят. Поэтому сразу стали говорить об уходе со строительного рынка малых фирм. Но и те, кто намерен работать добросовестно и прозрачно, оказались в непростых условиях. Вот как прокомментировал указ один из руководителей брестской строительной фирмы, пожелавший остаться «за кадром»: «Теперь для всех дольщиков стоимость квадратного метра в строящемся доме должна быть единой, независимо от того, на каком этапе внесен взнос. Чтобы соблюсти эти условия, мы должны заранее на весь период строительства закупить стройматериалы. И где их складировать? Увеличивать стоимость строительства мы можем только на процент роста инфляции. Но покроет ли это наши расходы в условиях роста цен на стройматериалы? Цена на цемент только что подскочила на 30 %».Особенно сказался указ N 396 на строителях элитного жилья, таких, как фирма «Облик».

Сетуют также на то, что новые требования приведут к увеличению сроков строительства. До этого к работам можно было приступать, получив участок и заключив хотя бы один договор с инвестором. Теперь, кроме приобретения на аукционе участка и получения разрешения на строительство, необходимо застраховать объект, представить проект, заключить договоры с дольщиками, закупить стройматериалы и после этого приступать к строительству.

Пожалуй, больше всего возражений вызвало положение о том, что застройщик вправе привлекать средства дольщиков только при отсутствии задолженности по налогам. Ведь даже у тех, кто на протяжении нескольких лет работает стабильно, по ряду причин, особенно в начале года, может появиться такая задолженность. Впоследствии в упомянутый указ были внесены изменения, и ограничения накладываются на тех, кто имеет задолженность по налогам на протяжении двух месяцев и более.

Этим не исчерпывается целый ряд «но» для участников долевого строительства. Что касается фирм, способных инвестировать в эту отрасль, то такого желания у них также поубавилось, потому как в течение трех лет они лишены возможности продать свою часть недвижимости.

....А дольщики, которые еще не полностью сориентировались в ситуации, продолжают обращаться в горисполком и в строительные организации: желаем строить квартиру на долевом участии (в ЖСК сейчас попадают очередники с 1990-1991 года). А там объясняют, что такой возможности обзавестись новым жильем в настоящее время нет. Строительные организации берут кредиты, чтобы обойтись без инвестиций «со стороны». А завершив строительство, будут продавать готовые квартиры. Именно такая практика существует повсеместно в европейских странах. По карману ли окажется это жилье большинству потенциальных новоселов? - вот в чем вопрос.
13:18 01/02/2007




Loading...


загружаются комментарии