Николай Простолупов: Цены не жилье в Минске не экономические, а психологические

В первом квартале 2007 года цены на жилье в Минске выросли больше чем на треть. В марте стоимость однокомнатной квартиры взлетела до 70 тысяч долларов. Один квадратный метр жилья достиг рубежа в 1 720 долларов. Ни правительство, ни президент повлиять на ситуацию на рынке недвижимости Беларуси не в состоянии.


Николай Простолупов: Цены не жилье в Минске не экономические, а психологические
Чем обусловлен резкий скачок цен на недвижимость? Об этом корреспондент «Белорусского партизана» беседует с руководителем Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николаем Простолуповым.   

- Есть ли у этого роста цен на недвижимость какой-то потолок?


- Действительно, уровень цен на жилье далеко превзошел рост реальной заработной платы. Сегодня для того, чтобы простому белорусу заработать хотя бы на однокомнатную квартиру, ему нужно 14 лет не есть, не пить, не одеваться, а только копить на жилье. Сложившаяся ситуация выходит за рамки всех экономических правил. И как только мы вышли из соотношения средней зарплаты к средней стоимости одного квадратного метра жилой площади, то никаких сдерживающих цены факторов не осталось.

- Но какое-то экономическое обоснование этому росту есть?


- Экономика в этом вопросе давно ушла в сторону. Вторичный рынок недвижимости в Беларуси уже несколько лет не обосновывается никакими экономическими законами. У нас рынок не экономический, а психологический. Вот чем было недавнее трехмесячное резкое удорожание жилья? Оно было вызвано психологическим состоянием людей, когда их стали пугать, что после того как поднимутся цены на энергоносители, резко увеличиться и стоимость строительства, стоимость стройматериалов и так далее. Повлияли и разговоры о том, что больше квартир будут предоставлять тем, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий. Если раньше для очередников строилось 40 процентов жилья, то теперь правительство обещает строить 80 процентов. В общем, все эти факторы и создали ту волну ажиотажного спроса на жилье и, как следствие, резкий скачок цен.

- Еще раньше в правительстве заявляли, что в  росте цен виноваты москвичи, которые массово скупают в Минске квартиры…


- Еще два с половиной  года назад в правительстве была создана специальная рабочая группа, которая изучала проблемы жилищного комплекса, возглавлял ее вице-премьер Гапеев. И как-то на одном заседании этой группы действительно прозвучало мнение, что во всем виноваты россияне. Но потом, когда были представлены факты, которые показали, что присутствие россиян на рынке недвижимости Минска не превышает трех процентов, я таких разговоров не слышал. И об этом уже больше никто не говорит, потому что факты свидетельствуют о совершенно противоположном – русских здесь нет. И даже те, кто оказался в числе этих трех процентов, – это, как правило, коренные белорусы, которые после развала СССР оказались в России, а сейчас решили возвратиться на родину. Коренных россиян здесь нет. Коренные россияне в Минск не едут.

- Президент в очередной раз поручил правительству навести порядок на рынке жилья и контролировать ценообразование. Этими мерами можно сбить цены на квартиры?


- Во-первых, речь идет только о жилье для нуждающихся, которое строится с помощью государственной поддержки. Но это только часть рынка. Что же касается  остального жилья, то здесь государство цены регулировать не должно. Если бы квартиры, которые строятся для очередников, выставлялись на рынок (хотя бы 20-30 процентов), то, конечно, это очень сильно повлияло бы на цены, но так как они на рынке не появляются, то, соответственно, увеличение доли строительства такого жилья на рынок недвижимости никак повлиять не может.

- А что касается коммерческого жилья. Стоит ли ожидать снижение цен на него?


- Я не вижу для этого объектных предпосылок. Ведь сейчас, например, застройщики не могут продавать квартиры, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. По договорам долевого строительства застройщики теперь уже не работают. Это тоже вырубило порядка 15 процентов вторичного рынка. Поэтому  все застройщики привлекают под строительство заемные средства. Кто у русских одалживает, кто у банков берет. Деньги, естественно, берутся под какие-то проценты. Потом они строят жилье и продают как товар. Естественно, что все расходы, в том числе и по погашению процентной ставки по кредиту перекладываются в конечном итоге на покупателя. Это один аспект. А самое главное: зачем застройщику, который выходит на рынок с товаром, делать его стоимость ниже рыночной? Он будет следить за ситуацией на рынке, и если сейчас квадратный метр стоит 1600-1700 долларов, то застройщик, соответственно, по таким ценам и будет его продавать.

- А какова на сегодняшний день примерная себестоимость строительства?


- Себестоимость строительства сейчас находится в пределах 700 долларов за квадратный метр.

- А остальные 1000 долларов – это что?


- Это предпринимательская прибыль. Ведь человек занимается какой-то деятельностью, вкладывает свои деньги, производит какой-то товар, выходит на рынок, а на рынке оказывается спекулятивный ажиотажный спрос. Он и продает свой товар по ценам рынка.

- Государство может поумерить аппетиты застройщиков? Например, ограничить рентабельность строительства?


- А что этот даст? Что вообще частные застройщики не будут работать на рынке. Кому от этого лучше будет? Я считаю, что такой подход не решит проблемы, а только еще больше создаст нервозности в обществе. Ведь сегодня и без того ситуация на рынке недвижимости напоминает массовый психоз. А что будет, если еще ограничить рынок и уменьшить количество строящегося жилья?  Здесь надо наоборот предпринимать все меры для того, чтобы количество строящегося жилья увеличивалось. В этом-то и вся проблема. Почему цены такие высокие? Не хватает квартир на вторичном рынке. Нужно, чтобы их раз в десять было больше. Обычно когда ажиотажный спрос возникает? Когда чего-то не хватает. Нет соли или спичек – из магазинов все разметают. Так и здесь: не хватает квартир – они разметаются. При этом за ценой люди не стоят. Но и потом в этой проблеме есть еще одна белорусская специфика. У нас же сделок таких, что человек заработал 70-100 тысяч долларов, пошел и купил за них новую квартиру, очень мало – всего 10 процентов. Остальные 90 процентов это те, кто для улучшения жилищных условий продает старое жилье и покупает новое. Была у человека, например, однокомнатная квартира, он ее продал, добавил 20 тысяч и купил  двухкомнатную. И для таких покупателей рост цен не так сказывается. Все-таки 20 тысяч найти – это не 70. Поэтому рост цен наших граждан не так уж сильно пугает. Потому что если абсолютные цифры уже не досягаемы уму и сердцу, то вот эта разница, она осязаемая и вполне приемлемая.

- А как вы относитесь к идее создать еще одну схему кредитования – через систему стройсбережений. Соответствующий законопроект сейчас лежит в Палате представителей?


- Система сройсбережений в нашей стране существует лет десять уже, точно также как и ипотечное кредитование. Скоро появятся законы «О системе стройсбережений» и «Об ипотеке». И что с того? Законы они только более четко пропишут правила поведения участников рынка недвижимости, их права и обязанности. Но все эти попытки законодательно упорядочить данную сферу деятельности не решают главного вопроса: надо не денежную массу на рынке увеличивать, а объемы строительства и количество вводимого в эксплуатацию жилья. Только и всего. Тогда со временем все само собой урегулируется.


15:51 27/04/2007




Loading...


загружаются комментарии