Спрос на загородную недвижимость растет

Стремительный рост цен на минские квартиры, который наблюдался с конца 2006 года по май этого года, заметно подогрел интерес столичных жителей к загородному жилью. Но если в прошлом году на рынке загородной недвижимости наблюдался бум на земельные участки, то в этом году наибольший интерес покупатели проявляют к домам и коттеджам.


Спрос на загородную недвижимость растет

Так, по оценкам риэлтеров, только с начала этого года загородная недвижимость подорожала как минимум на 30 %. О том, какие процессы происходят в настоящее время на рынке загородной  недвижимости, мы попытались выяснить у начальника отдела загородной недвижимости столичного агентства недвижимости «Квартирный вопрос»
Владимира Кравца.

Как констатируют столичные риэлтеры, специализирующиеся на сделках с загородной недвижимость, если в прошлом году минчане проявляли наибольший интерес к земельным участкам, то в этом году значительно возрос спрос на загородные дома и коттеджи. И это вполне объяснимо. Ведь 2006 год был последним, когда на земельном рынке можно было свободно купить пустующий земельный участок без строения. И те, у кого были деньги, могли купить его, особенно к концу года, просто по «бросовым»
ценам. Продавцы, не имеющие ни возможности, ни желания в будущем заниматься строительством на своих сотках, шли на уступки и зачастую продавали свои земельные наделы чуть ли не наполовину дешевле. А покупатели использовали сложившуюся ситуацию в своих интересах.

Стабильно высокий спрос, который наблюдался на дома и коттеджи с начала этого года, привел к тому, что загородная недвижимость подорожала за это время как минимум на 30 %. И это не предел. По крайней мере, об этом говорят риэлтеры.

Одной из основных причин роста цен на загородные объекты недвижимости специалисты связывают со значительным ростом цен на столичные квартиры, которые начиная с января месяца подорожали в среднем почти на 50%. Сложилась ситуация, что многим покупателям пришлось отказаться от покупки квартиры в столице из-за непомерно высоких цен - и они повернули свои взоры к пригороду. Так, например, имея однокомнатную квартиру в Минске с двумя детьми, покупка дома в 20-40-километровой зоне от Минска для многих покупателей стала решением их жилищной проблемы. Ведь сегодня в пригороде можно купить хороший дом по цене самой дешевой однокомнатной минской квартиры.

Другой причиной, обеспечивающей стабильную популярность загородной недвижимости, явилось желание минчан жить и отдыхать на лоне природы. Загазованный воздух в городе и транспортная загруженность подталкивают людей к переезду за город. Одни из них стремятся выехать и жить постоянно за городом, другие покупают дома для отдыха в выходные дни и летом.

Если говорить о более состоятельных слоях населения, то они предпочитают жить в непосредственной близости от города постоянно. Однако воплотить в жизнь мечту о постоянном проживании на природе подчас не так просто, ведь покупка собственного дома сопряжена не только с выбором подходящего объекта, но и с условиями проживания в нем. Жизнь «на природе», безусловно, имеет свои преимущества, и основное из них - экология. Лес, вода, свежий воздух - все это в городе получить невозможно. Однако, переезжая за город, владельцы сталкиваются с рядом проблем.

Первая из них, которая возникает у владельца, работающего в Минске, - транспортная. Если место работы в Минске, то дом должен находиться не далее чем в 15–20 км от МКАД. Ведь довести до работы ребенка в школу или детский сад при расположении дома за пределами 30-километровой зоны за минут 40, особенно без наличия личного авто, проблематично.

Вторая проблема - отсутствие полноценной инфраструктуры. К сожалению, немного населенных пунктов могут похвастаться готовой инфраструктурой, тем более такой, которая включала бы школы, детский сад, поликлинику. Потому что когда дома возводились, об этом вообще не задумывались.

А вот средние слои населения чаще всего покупают за городом дом для отдыха, так называемую летнюю дачу. При этом, как отметил начальник отдела загородной недвижимости столичного агентства недвижимости «Квартирный вопрос» Владимир Кравец, основным критерием при выборе любого дома является его месторасположение – место, место и еще раз место. Поскольку сам дом со временем можно либо построить, либо достроить, либо реконструировать, а вот земельный участок, расположенный в хорошем ликвидном месте, год от года только дорожает и поменять его значительно труднее.

Сужение рынка земельных участков, особенно расположенных в непосредственной близости от Минска, где хорошо налажено транспортное сообщение и есть объекты социальной инфраструктуры, привело к тому, что в этом году вырос спрос и соответственно цены на «недострои» - будь то в виде «коробки» либо цокольного этажа. При этом в Минском районе земельные участки предоставляются под жилищное строительство только для граждан, состоящих в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий. Но таких выделений земли не много. К тому же, чтобы приобрести такой земельный участок, будущему собственнику надо не только поучаствовать в аукционе, но и выиграть его.

Говорить о некоей средней стоимости домов достаточно сложно, потому что на цену дома влияют многие факторы. Важнейший из них – это, как мы уже отметили, его месторасположение. Загородная недвижимость, находящаяся в престижных местах, год от года дорожает. Учитывая это, можно превратить свой дом и участок в выгодное капиталовложение. Кроме того, на стоимость дома и земельного участка оказывают влияние и такие факторы, как расстояние от города, наличие подъездный путей, инженерных коммуникаций, инфраструктуры и, конечно же, престижность направления. По словам начальника отдела АН «Квартирный вопрос», в настоящее время наибольшим спросом пользуются загородные дома, расположенные в 30-километровой зоне от МКАД, как завершенные, так и не завершенные строительством, с наличием коммуникаций (электричество, газ, вода, канализация) и инфраструктуры.

Возрос спрос на дома для летнего отдыха. При этом покупатели готовы рассматривать объекты, расположенные на значительном удалении от Минска - в 50-60-километровой зоне от МКАД. Главное, чтобы было хорошее транспортное сообщение. Приоритет отдается поселениям, где проходит железная дорога. Еще лучше, чтобы вблизи были лес, речка, озеро, водоем. Если говорить о направлениях, пользующихся среди покупателей загородной недвижимости наибольшим спросом, то, как отметил Владимир Кравец, спрос почти одинаков по всем направлениям, поскольку в первую очередь покупателя интересует месторасположение объекта, размер участка, наличие коммуникаций, развитость инфраструктуры и качество строительства. Кроме того, как показывает практика, чаще всего покупка объекта недвижимости, особенно для летнего отдыха, не зависит от престижности направления, а связана или с наличием жилплощади в Минске, или с местом работы покупателя.

Тем не менее, если покупатель мог выбирать, то, конечно, предпочтение отдавалось самому престижному логойскому направлению – одному из самых экологически чистых, с огромными лесными массивами и водоемами. Многие районы индивидуальной застройки в этом направлении хорошо благоустроены. Инженерные инфраструктуры развиты в поселках, расположенных на расстоянии 1-2 километров от кольцевой дороги - Валерьяново, Боровая-2, Дроздово. Например, в Дроздово есть все коммуникации – газ, центральная канализация, центральный водопровод. Все в порядке с инфраструктурой и в поселке белорусских газовиков – Марьяливо, несмотря на то, что он расположен в 10 километрах от городской черты. Проведены природный газ, вода, электричество, центральная канализация, положен асфальт. Дома продаются от 200 до 250 тыс. долл. и выше. А вот в Боровлянах земли мало, поэтому здесь значительно выросли цены на недострои, стоимость сотки земли в зависимости от месторасположения колеблется от 500 до 3-х тыс. долл.

Пользуются спросом и живописные места вокруг Раубичского водохранилища. Цены здесь одни из самых высоких в Минском районе. Однако здесь не развита инфраструктура. Поэтому жители большинства коттеджных поселков используют дома в основном как дачные варианты, сохраняя за собой квартиру в городе.

Что касается старого поселка Семково, расположенного в северном направлении от Минска на берегу Минского моря, то спросом он почти не пользуется. А вот вновь выделенные под строительство земли, куда ведут газ, электричество, наоборот, пользуются достаточно высоким спросом. Это в будущем перспективный район и для проживания.

На протяжении последних лет наблюдается устойчивый интерес покупателей и к московскому направлению. Дома на участках, расположенных в привлекательных местах в Колодищах, где есть коммуникации, пользуются неизменно высоким спросом. Более того, если раньше участки без коммуникаций на бывшем военном полигоне не пользовались большим спросом, то сейчас цены выросли и здесь (продаются недострои для дальнейшей консервации и строительства). Если в прошлом году участок 15 соток продавался здесь за 1-2 тыс.долл., то в настоящее время – за 5-8 тыс.долл.

Высокий спрос сохраняется на дома и в Смолевичах, Жодино. Наибольшим спросом пользуются дома в ценовом диапазоне 50-70 тыс.долл. Однако если раньше это был гарантированно небольшой коттедж, то сейчас это неплохой 20-30-летней давности дом, но обязательно с коммуникациями – газ, вода (желательно гараж). Рассчитывать на большой участок не приходится. Как правило, он будет не более 5-10 соток. Год-два назад такие дома продавались по 25-30 тыс.долл.

Одним из наиболее перспективных и развивающихся районов под Минском по праву считается поселок Тарасово, расположенный в западном направлении от города, - есть школа, проводят газ, хорошие подъездные пути. Поэтому за последний год здесь резко выросли цены на землю и недострои. Если, например, полгода назад коттедж без отделки в Тарасово можно было купить за 100 тыс.долл., то сейчас цена его выросла до 200 тыс.долл. Готовые коттеджи стоят от 150 до 350 тыс.долл. в зависимости от планировочного решения и расположения.

Дома в Ждановичах, Ратомке (заславское направление) в основном рассматриваются для постоянного проживания. В местах с коммуникациями жилье стоит от 100 тыс. Хотя старые дома, как и в Тарасово, можно купить за 60-80 тыс.долл. Если говорить о южном побережье Заславского водохранилища, где расположены крупные жилые и дачные поселки, застраиваемые уже несколько десятков лет, то они пользуются примерно
такой же популярность, как и боровлянское направление. Поэтому загородная недвижимость здесь также заметно подорожала. Что касается самого Заславля, то этот город развивается. Сегодня недострой («коробка») здесь стоит уже 80-90 тыс.долл.

Однако покупателям, желающим приобрести в будущем дома в границах водоохранных зон и прибрежных полос водных объектов, надо иметь в виду, что согласно постановлению СМ от 21 марта 2006 года № 377 для водных объектов, расположенных в черте городов и поселков городского типа, разрабатываются отдельные проекты водоохранных зон и прибрежных полос. Заказчиком по разработке этих проектов выступают местные исполнительные и распорядительные органы. После разработки и согласования с соответствующими организациями проекты должны пройти государственную экологическую экспертизу. Предполагается, что в границах водоохранных зон и прибрежных полос водных объектов будет запрещено отчуждать земельные участки и расположенные на них жилые дома, находящиеся вблизи 500 метров от рек и водоемов, а организациям по госрегистрации регистрировать их. Согласно постановлению в пределах границ прибрежных полос допускается только функционирование ранее возведенной жилой застройки и только при наличии организованной централизованной канализации, отвода и очистки загрязненных сточных вод или устройства водонепроницаемых выгребов с последующим вывозом их содержимого. Поэтому купить дом в местах водоохранных зон вряд ли будет возможно. Если говорить о Слуцком направлении, то здесь также почти не осталось свободных земельных участков. Можно купить землю с недостроем, либо готовый объект. Например, готовые дома в Щомыслице и Сенице дорогие – от 200 тыс.долл. и выше. А вот ветхие дома в деревнях в слуцком направлении можно купить подешевке – за 2-3 тыс.долл. Будущие собственники приобретают их с целью построить на их месте новые дома и коттеджи.

Что касается Могилевского направления, то оно пользуется наименьшим спросом. Сказывается наличие промышленных предприятий – Минское производственное кожевенное объединение в Гатово и Минская овощная фабрика. В 3-х километрах от поселка Большой Тростенец расположена городская свалка. Полигон переполнен мусором, который возвышается на высоте 9-тиэтажного дома. В связи с этим городские власти решили «отправить свалку на пенсию» и построить новую, соответствующую всем
экологическим требованиям. Как только новый полигон будет готов, эксплуатация старого прекратится. Поэтому со временем бывшая свалка превратится в обычный земляной холм. Как утверждают специалисты, минимум через 20 лет это место можно будет приспособить под какое-то новое строительство, но не под строительство жилья. Тем не менее, уже сегодня «недострои» продаются в Большом Тростенце по 150 тыс. долл.

Относительно дальнейших перспектив развития рынка загородной недвижимости большинство риэлтеров сходятся во мнении, что в летние месяцы вряд ли произойдут существенные перемены: те, кто не купил недвижимость в этом году, уже не будут спешить в разгар дачного сезона. А вот осенью риэлтеры ждут вновь оживления. Если к концу лета цены на минские квартиры вновь начнут свой рост, что скорее всего и произойдет, то рост цен на загородную недвижимость неизбежен. Словом, удорожание
загородным домам предрекают все - его, как отмечают многие, провоцирует и уровень неудовлетворенного спроса. Другое дело, что дорожать дома будут неравномерно. Здесь все будет зависеть от направления и его развития в будущем.
 

13:04 05/07/2007




Loading...


загружаются комментарии