Интерес к коммерческой недвижимости растет

По мнению зарубежных экспертов, рынок коммерческой недвижимости Беларуси находится сейчас на пороге бурного развития. Об этом свидетельствует и все возрастающий интерес, который в последний год проявляют к рынку иностранные инвесторы, и чуть ли не ежедневно пополняющийся список заявок на строительство коммерческих объектов со стороны отечественных и зарубежных девелоперских фирм, а также принятие на государственном и местном уровнях программ, способствующих более активному привлечению инвестиций в коммерческую недвижимость не только в Минске, но в первую очередь в регионах.

Рынок коммерческой недвижимости в Беларуси находится сейчас в том состоянии, когда завершается фаза медленного развития и начинается фаза ускоренного его развития, считает Михаил Морозов - управляющий партнер в странах Балтии и Беларуси компании Colliers International. И от того, каким будет начало этой новой фазы, можно будет делать прогнозы относительно того, какие сегменты рынка недвижимости и с какой скоростью будут развиваться.

Сегодня, по мнению М. Морозова, есть единичные проекты в Минске, которые могут служить показателем того, что период застоя в секторе коммерческой недвижимости закончился. И такие проекты, как офисные и торговые центры, в том числе и государственные, например торговый центр "Столица", которые строятся один за другим, являются показателем того, что есть неудовлетворенный спрос, несмотря на все пессимистические оценки относительного того, как развит или не развит частный бизнес. Если обратить внимание на те новые объекты, которые построены, в них площадей пустых нет. И что характерно - объем площадей, например в офисных центрах, которые сдаются в аренду, тоже увеличивается. Если раньше основная масса арендаторов интересовалась офисами от 30 до 50 кв.метров, то сейчас этот показатель уверенно приближаются к 100 кв.метров. Заявки на 300-400 кв.метров - тоже уже не единичны. Есть примеры, когда на стадии строительства один субъект заключает договор аренды почти на весь офисный центр общей площадью около 6 тыс.кв.метров. То сегодня можно говорить о том, что меняется структура спроса на офисы, которая диктует и другое предложение.

"Говоря об основных критериях оценки развития рынка, нельзя не сказать о наличии профессиональных девелоперов на рынке и их понимании того, в каких именно сегментах и какой объем необходимо строить, а также какого профиля арендаторы могут обеспечить тот самый спрос, под которые будет строиться объект. В противном случае, - считает М. Морозов, - решение о строительстве объекта будет очень рискованное, и его не примет ни банк, которому девелопер обратится за кредитом, ни серьезные инвесторы, потому что стоимость реализации проектов в коммерческой недвижимости достаточно высокая".

И торговые, и офисные, и логистические проекты, как правило, исчисляются десятками миллионов долларов. Поэтому проект, изначально предназначенный для потребителя, в первую очередь арендаторов, должен учитывать их требования и ожидания.

"Сегодня мы видим в Беларуси, что спрос есть, и он растет со стороны местных компаний, которые пусть медленно, но уверенно начинают планировать свою работу не только на 3-6-12 месяцев, но собираются охватить более серьезные горизонты и с точки зрения приема на работу людей, и с точки зрения обеспечения условий работы", - замечает М. Морозов. По мнению специалиста, местным компаниям в Беларуси в связи с растущей конкуренцией приходится улучшать условия работы для своих работников. Эта конкуренция обусловлена тем, что у хороших специалистов, например в Минске, есть возможность выбора места работы. Как альтернатива - всегда существуют Москва, Санкт-Петербург, где дефицит высокопрофессиональных кадров, особенно на уровне менеджмента, огромен, считает М. Морозов. Поэтому компании в Минске, если хотят себя обеспечить работоспособной командой, должны думать о том, чтобы обеспечить своим работникам и все необходимые условия, включая условия непосредственно в офисах.

Кроме белорусских компаний есть иностранные, в частности из IT-сектора, банковского и страхового секторов, которые либо уже имеют небольшие представительства и планируют их развивать, либо рассматривают возможность входа на белорусский рынок. И интерес таких компаний к Беларуси растет. "Ведь мы все-таки говорим о стране с развивающейся экономикой и с населением 10 млн. человек, - отмечает М. Морозов. - Покупательная способность населения пусть медленно, но уверенно растет, что говорит о растущем спросе и на услуги. Поэтому когда мы говорим о коммерческой недвижимости, мы подразумеваем, что есть цепочка, которая связывает разные сферы экономики и разные сегменты самого рынка недвижимости".

Причем самым первым, по мнению специалиста, показателем роста покупательной способности населения является развитие торговли. Она всегда начинает развиваться первой. Сегодня это очевидно как в Минске, так и в Гродно, Витебске и других городах. Растет платежеспособный спрос, меняется формат торговли. Торговые объекты плавно переходят от рынков, каких-то открытых мест торговли к формату супермаркетов, гипермаркетов, торговых центров, торгово-развлекательных центров, торговых парков. Это долгий путь и его предстоит пройти и в Беларуси.

Опять же есть, например, первое поколение торговых центров, второе и т.д. Точно так же есть поколения и в других сегментах. Например, те же бизнес-центры или административные здания, которые еще вчера считались высококлассными, сегодня еле дотягивают до класса "В".
Так вот, если торговля развивается, то начинает развиваться и складская логистика. То есть строительство и открытие крупных торговых центров, приход на рынок сетевых ритейлеров дает толчок для строительства логистических центров. Это вопросы параллельные, и на сегодня многие сети, которые в Беларуси уже есть, рассматривают возможности создания логических центров для собственных нужд. А есть компании-поставщики, которые поставляют в эти торговые сети свои товары, они тоже заинтересованы в развитии складской логистики.

"Также, учитывая географическое расположение Беларуси, мы говорим безусловно о транзите, который к сожалению, то увеличивается, то уменьшается в силу решений, которые принимаются по усложнению обработки грузов либо наоборот упрощению. Но если будет выбрана все-таки одна какая-то система и она будет направлена на развитие транзита, то в Беларуси есть очень большие возможности по обработке грузов, которые идут с запада на Россию, Украину, на восток, поскольку как ни крути, но это часть шелкового пути", - считает М. Морозов. По его мнению, логистические центры - одно из направлений наиболее перспективных в Беларуси, как для девелоперов, инвесторов, банкиров, так и самих участников рынка - консалтинговых, риэлтерских, строительных и прочих компаний.

13:36 25/09/2007




Loading...


загружаются комментарии