«Длинные» деньги, «дешевые» кредиты – пока фантастика

Возможность привлечения достаточного количества «длинных» денег является одним из условий успешного развития ипотеки. Выпуск облигаций с кредитным покрытием - общемировая практика рефинансирования ипотечных кредитов. После освобождения доходов по таким облигациям от налогообложения они стали более интересны для инвесторов. Следующим шагом должно стать снижение рисков банков-эмитентов в части обращения заложенной недвижимости и снижение процентных ставок по кредитам.

«Длинные» деньги, «дешевые» кредиты – пока фантастика

Как говорят специалисты, классическая ипотека - это большое количество «длинных» денег, желательно дешевых. Ипотечные облигации как раз являются инструментом для их привлечения. Как правило, ипотечные облигации номинируются в национальной валюте, выпускаются на срок от 1,5 до 5 лет, имеют доходность чуть выше ставки рефинансирования (11,5-12%) и облагаются налогом по льготной ставке (как при доходе от госбумаг). С учетом того, что доход, полученный от облигаций с кредитным покрытием, освобождается от налогообложения, инвестиции в этом направлении гораздо привлекательнее банковских депозитов для юрлиц, доход от которых подлежит налогообложению. Так, по оценке экспертов, с учетом уплаты юрлицами всех налогов с дохода от банковского вклада ставка по облигациям в размере 12,5% годовых эквивалентна по чистой доходности ставке депозита на уровне 17% годовых. Депозитов с такой доходностью в банковской системе нет.

 

РЫНОК ОПТИМИСТИЧНЕЕ ЭКСПЕРТОВ

 

По мнению экспертов, финансовый механизм, заложенный в белорусский закон об ипотеке, является существенным шагом к построению эффективной модели ипотечного кредитования в Беларуси. Однако этого мало - надо развивать механизм рефинансирования ипотечных кредитов посредством выпуска ценных бумаг, обеспеченных закладными, что является наиболее эффективным способом привлечения долгосрочных ресурсов в банковскую систему.

 

Принятый в августе 2006г. указ N194 освободил от налогообложения доходы по облигациям с ипотечным покрытием, и Нацбанк рассчитывал на активизацию этого сегмента рынка ценных бумаг и начало формирования рынка ипотечного кредитования. Впрочем, эксперты были более пессимистичны в прогнозах. В прошлом году они оценивали суммарный рынок ипотечных облигаций в не более Br200 млрд. в год. Банки в оценках более оптимистичны: по состоянию на 1 июня 2008г. они разместили облигаций, обеспеченных обязательствами по кредитам на финансирование недвижимости, на вдвое большую сумму. Так, «Беларусбанк», занимающий около 80% рынка корпоративных облигаций, выпустил ипотечных облигаций на сумму Br325 млрд. Кроме него, ипотечные облигации выпустили «Белагропромбанк», «Белпромстройбанк» и «Приорбанк». Инвесторы высоко оценивают возможности облигаций как инструмента размещения свободных средств: «Мы впервые воспользовались ипотечными облигациями для размещения временно свободных средств. Для нас это новый продукт, поэтому мы его проанализировали по сравнению с иными рыночными инструментами по трем критериям: надежность, доходность, ликвидность. Надежность эмитента мы оцениваем на все 100%, доходность - существенно выше наиболее популярного инструмента - банковского депозита. О ликвидности можно сказать, что, когда были нужны денежные средства, мы просто реализовывали облигации без заметной потери доходности», - сказал в интервью «Прайм-ТАСС» директор ООО «Полымя» Валерий Занько.

 

Выгодно привлечение ресурсов под ипотечные облигации и для банков. Основой ресурсной базы большинства из них являются депозиты, остатки на счетах и целевые кредиты - все эти инструменты по определению более дороги, чем средства от размещения облигаций.

 

РИСКИ ПО ЗАЛОГУ ОСТАЮТСЯ

 

Однако, несмотря на перспективность этого направления рефинансирования жилищных кредитов, объем эмиссии ипотечных облигации всех выпустивших их банков очень далек от порога в 70% суммы долга по жилищным кредитам. Осторожность банков можно понять: несмотря на принятие закона об ипотеке и внесение изменений в ГК РБ в части обращения заложенной недвижимости, процедура выселения должников четко не прописана. Также в стране до сих пор не начато создание резервного жилого фонда, куда можно было бы переселять неплательщиков.

 

По мнению экспертов, появление возможности выселения из квартир, их реализация и, как следствие, снижение части банковских рисков позволят банкам экономически выгодно и оправданно снизить процентную ставку по кредиту, часть которой включает подобный риск. Пока этого не произошло, банки не видят наличия условий для снижения процентных ставок по жилищным кредитам.

 

Ввиду дороговизны кредитов и высокой стоимости жилья в целом возможности населения по покупке жилья с использованием заемных средств могут заметно ограничиться. Однако пока цена 1 кв. м жилья нового строительства в целом по стране, очевидно, позволяет населению решать квартирный вопрос. По данным Минстата, за первое полугодие 2008г. в Беларуси построено 30,9 тыс. новых квартир общей площадью 2,722 млн. кв. м, что на 15,2% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Прирост ввода жилья обеспечен, главным образом, за счет средств населения (1,324 млн. кв. м, или 48,6% от общего ввода жилья) и льготных кредитов банков (соответственно 1,021 млн. кв. м и 37,5%).

 

Кстати, многие эксперты предполагают, что реализация закона об ипотеке повысит спрос на жилье и таким образом спровоцирует новый рост цен на недвижимость. Начальник управления жилищного строительства Минстройархитектуры Александр Горваль считает, что такое развитие событий возможно, но не должно стать системным. «Параллельно ипотечное кредитование будет способствовать увеличению объемов строительства и росту предложения жилья, так что в результате должно установиться экономическое равновесие, - сообщил он в интервью БелТА. - В любом случае никаких резких скачков цен, в т.ч. и на вторичном рынке жилья, быть не должно».

 

ЭКСПЕРТИЗА

 

Закон об ипотеке и его последствия для отечественного рынка в интервью корреспонденту «БелГазеты» оценил Александр ФИЛИППОВИЧ, начальник управления розничных услуг ОАО «Белагропромбанк».

 

- Как вы оцениваете сам факт принятия закона?

 

- Закон об ипотеке формирует основу, базис для дальнейшего создания законодательных актов, которые позволят создать в Беларуси благоприятный климат для ипотечного кредитования.

 

-Насколько готова банковская среда и, в частности, ваш банк к реализации закона об ипотеке?

 

- Говорить о готовности банковской среды к ипотеке только на основании закона несколько поспешно. Дальнейшее формирование «правил игры» законодательными актами на рынке ипотеки позволит определить уровень готовности не только банков, но и общества в целом.

 

В настоящее время ОАО «Белагропромбанк», точно так же как и многие другие банки, при кредитовании населения на приобретение недвижимости использует институт ипотеки для снижения риска кредитных операций.

 

-Какими должны быть условия для того, чтобы ипотека развивалась?

 

- Для дальнейшего благоприятного развития ипотеки необходимо создать условия, которые были бы интересны всем участникам рынка ипотеки: для банков - снижение кредитного риска, привлечение дешевых «длинных» денег; для населения - привлекательность ипотечных накоплений, доступность кредитных ресурсов для получения возможности приобретения жилья.

 

- Согласны ли вы с мнением, что на первых порах ипотечные кредиты не будут дешевле, чем жилищные?

 

- Сейчас на формирование стоимости кредитов, в т.ч. на приобретение недвижимого имущества, наиболее существенное влияние оказывают стоимость и сроки привлекаемых банком финансовых ресурсов, а также риски, закладываемые банком. Закон об ипотеке, скорее всего, позволит незначительно снизить стоимость ипотечных кредитов, но переломного изменения процентных ставок не предвидится, т.к. на их уровень влияет стоимость привлекаемых банком финансовых ресурсов.

 

- Как вы оцениваете перспективы развития рынка ценных бумаг, в частности ипотечных облигаций? Насколько этот инструмент интересен игрокам рынка сегодня?

 

- Если говорить о физлицах, то обеспечить интерес к данному инструменту можно при создании привлекательных условий. Здесь необходимо решить два больших вопроса: привлечение дешевых долгосрочных ресурсов для кредиторов и создание для инвесторов более привлекательных условий инвестирования, чем традиционные инструменты. На сегодняшний момент рассчитывать на то, что ипотечные облигации вызовут большее доверие у населения, чем, например, депозиты, не приходится. С другой стороны, для инвесторов-юрлиц это достаточно эффективный способ инвестирования денежных средств. На сегодняшний день «Белагропромбанк», выступая в качестве одного из основных операторов рынка ценных бумаг Беларуси, предоставляет клиентам возможность размещения денежных средств посредством облигаций, обеспеченных обязательствами по возврату основной суммы долга и уплате процентов по предоставленным банком кредитам на строительство, реконструкцию или приобретение жилья под залог недвижимости.

 

Облигации расширяют возможности предприятий по сохранению и наращиванию капитала. Доходы, полученные по данным облигациям, не облагаются налогом, существует возможность периодического получения дохода в виде купона и гарантированной досрочной продажи облигаций эмитенту в заранее определенные сроки (не дожидаясь наступления установленного срока погашения). Таким образом, сегодня для юрлиц и индивидуальных предпринимателей ипотечные облигации являются одним из самых интересных вариантов размещения свободных средств в белорусских рублях.

 

 

 

09:21 31/07/2008






Загрузка...
Loading...


загружаются комментарии